Comment estimer un bien de l’horreur

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Il se peut que dans votre vie de conseiller immobilier soyez obligé d’estimer un bien dans lequel il y a eu un décès.
C’est ce qui m’est arrivé et ce qui arrive à des membres de ma Team.

La situation est parfois gênante, particulièrement lorsque le décès n’est pas de mort naturelle.

Quelle est la bonne approche ?
Ce genre d’événement a t-il un impact sur la valeur du bien ?
et faut-il en parler aux acquéreurs ?
Sont autant de questions légitimes que vous vous poserez.

Halloween est le moment que j’ai choisi pour aborder de façon décalée ce sujet très sérieux :

Comment estimer un bien de l’horreur ?

Mais avant d’entrer dans le vif du sujet,
je vais vous rappeler l’origine d’Halloween

Halloween est une fête très apprécie des pays anglophones, ça vous le savez.
Mais ce que vous ne savez probablement pas c’est qu’elle date de plus de 2 000 ans et son origine est Celte.

Le 31 octobre, c’est la date à laquelle le calendrier celtique se terminait.

Cette dernière nuit de l’année était la nuit du dieu de la mort, le Dieu Samain.
Et durant Samain, la légende raconte que les morts en profitaient pour rendre visite aux vivants.

La coutume était alors de se vêtir en habits terrifiants pour faire peur aux fantômes.

Ou tout du moins pour qu’ils laissent les vivants tranquilles, leur laissant penser qu’ils étaient des leurs.
Et d’autres proposaient des offrandes pour les apaiser.

Cette coutume arrive aux USA et au Canada suite à la migration en masse des Celtes, au milieu du 19e siècle, à cause d’une famine sans précédent.

Je vous le fais bref, mais en gros c’est avec le catholicisme que cette fête est devenue Halloween.
Halloween est la contraction de «All Hallows’ Eve» soir de tous les saints.

Et pour le coup veillée du 1er novembre, jour de célébration des Saints.

Qu’est-ce qu’un bien de l’horreur ?

Un bien de l’horreur est un bien dans lequel il y a eu décès par mort violente ou suicide.
Vous avez tous entendu parler de maisons tristement célèbres où des crimes horribles se sont passés.

C’est le cas de la maison louée par Xavier Dupont de Ligonnès vendue en 2012.
Le prix affiché était de 450 000 euros.

Elle aurait été vendue, d’après le Figaro, à peine 200 000 euros ou bout de 4 ans.
C’est aussi l’histoire du chalet de la famille Flactif évalué plus de 800 000€, vendu aux enchères 315 000 euros.

Ce chalet est aujourd’hui loué en location saisonnière.

Ou encore la maison de Landru mise en vente très récemment.
Annoncée comme «une maison chargée d’histoire» par une des agences en charge de la commercialiser, au prix de 450 000 euros.

Bien sûr, vous n’aurez pas tous à vendre la maison de Xavier Dupont ou de Landru.

Mais tous dans votre vie de conseiller immobilier ou d’agent,
aurez à vendre ou estimer un bien dans lequel il y a eu un décès, un suicide, voir une mort violente.

La problématique est réelle :

Comment estimer un bien dans lequel il y a eu un décès ?
Cela a-t-il un impact sur la valeur du bien ?
Faut-il le dire aux acquéreurs ?

Il est clair que pour certains cela ne change rien, un bien est un bien.

J’ai vu dans les forums des réactions diverses à ce sujet.
Sujet d’ailleurs très sensible et relatif aux personnes.
Il est vrai que certaines maisons sont tellement vielles qu’un simple décès dans les lieux s’est forcement produit.
D’ailleurs, les arguments assortis sont : si l’on devait en tenir compte, plus rien ne se vendrait.

Et nombreux d’entre vous s’accordent à dire que le décès d’un des grands-parents, dans sa maison de façon naturelle il y a quelques années est normal et fait partie de la vie.

C’est certain, mais si le décès est récent ?
Ou si la mort n’est pas naturelle ?
Est-ce que cela change quelque chose ?

Acheter un bien juste après un décès quel qu’il soit ne réjouit pas tout le monde loin de là

* Un sondage d’opinion way réalisé à l’occasion d’Halloween précise que 46% des Français croiraient aux fantômes et aux esprits.
Et 70% des personnes interrogées seraient superstitieuses.

* Une autre étude réalisée par Harris interactive révèle que 16% des 16-24 ans feraient des recherches spécifiques sur un logement avant d’y habiter.
Comme vérifier s’il y a eu un décès dans des circonstances particulières ou si le bâtiment a été construit sur un ancien cimetière….

La question devient d’autant plus sérieuse et les réactions bien plus tranchées lorsque le décès n’est pas naturel

C’est-à-dire s’il y a eu suicide ou acte violent.

Si l’on retourne voir du côté de nos amis outre-Atlantique.
On constate qu’au Québec et au Texas par exemple, les vendeurs et les professionnels de l’immobilier ont pour obligation de déclarer un décès.

Tout particulièrement s’il s’agit d’un suicide ou d’une morte violente.

Au Québec, depuis 2012, on doit déclarer tout décès depuis l’origine du bien. Quant au Texas on se contente des 3 dernières années.
Et les verdicts tombent.

Une des dernières décisions des juges, notamment du Juge Robert Dufresnes, a donné raison aux acquéreurs.
Il a annulé la vente et condamné le vendeur à 38000 dollars de dommages et remboursements.
Le couple avait acquis une maison et pendant les travaux de rénovation, un voisin les a informés qu’il y avait eu une double pendaison dans la maison.
Les acheteurs ont quitté les lieux sur-le-champ et ont porté l’affaire devant les tribunaux, le vendeur ne les ayant pas informés.
Un agent immobilier Americain, Roy Condrey, a même lancé un site Internet DiedInHouse.com afin de connaître l’histoire du bien que vous souhaitez acquérir.

Il avoue que lui-même ne serait pas prêt à vivre dans un endroit où il y aurait eu un suicide ou un meurtre.
Ce site compte environ 1 million de visiteurs annuels.

Cela peut sembler excessif, pour certains.
Et je vous entends déjà me dire, mais les Américains sont fous et ils adorent les procès.
Et bien pour en avoir parlé avec ma Team et vu la réaction des Français sur certains forums, la problématique n’est pas moins réelle chez nous.

Décider de vivre ou pas dans un bien dans lequel il y a eu un décès,  c’est clairement une question de point de vue, et pas seulement

Comprenons bien, lorsqu’on achète son chez-soi,
c’est aussi pour mettre à l’abri sa famille

Un endroit où l’on se sent bien, un refuge.

De plus, vous le savez, pour déterminer la valeur d’un bien on tient compte de plusieurs éléments.

Tout d’abord des qualités intrinsèques du bâtiment : son état, les matériaux, son étage….

Puis de son environnement plus ou moins proche, le voisinage, la situation géographique, la vue

Mais aussi des charges et taxes, des améliorations, de l’entretien courant …

Et surtout l’intérêt porté par les acquéreurs sur ce type de bien.

Le positionnement du bien sur son marché dépend aussi de la demande, comme de sa rareté.

Vous m’entendez souvent parler de biens coeur de cible.

Le fait que le bien corresponde à la demande ou pas influe d’une part sur son prix,
mais aussi sur le délai de vente.

Plus le nombre de personnes susceptibles de s’intéresser à ce bien se réduit, plus le prix baisse

C’est le cas par exemple des biens vides restés un certain temps sur le marché, ou avec travaux, ça vous le vivez tous les jours.

Or, convenons-en, il est bien difficile de faire passer un décès non naturel de façon positive à un acquéreur.

La solution serait de ne pas en parler
Mais bien évidement, des questions d’éthiques viennent se poser

Et de toute façon, cela se sait, les voisins en parleront.
Une chose est certaine cela viendra aux oreilles de l’acheteur d’une manière ou d’une autre.

Dans ma petite ville, il y a quelques mois une femme s’est donné la mort dans son garage par pendaison.
Son mari a suivi le même chemin quelques temps plus tard, sur la même poutre, par chagrin et culpabilité.
Je ne sais pas si cette maison est en vente ou va l’être,
mais en attendant tout le monde est au courant.

Sachant cela, même si vous ne croyez pas aux esprits ou autre, pouvez affirmer, êtes vous certain de ne jamais avoir une pensée ou l’image de ces pendus dans le garage.
Tous les jours quand vous garez votre véhicule ou la nuit si vous avez oublié votre chargeur dans la boite à gant de la voiture? Vraiment ?
Est-ce une pensée confortable ?

C’est un peu comme une maison cambriolée 4 fois, a-t-on envie d’y vivre ?
S’y sentirait-on en sécurité ?

Admettons que cela ne vous fasse rien, après tout c’est une question de ressenti, une sorte de barrière mentale matérialisée par : je suis capable ou pas de vivre dans une telle maison.

Qu’en sera-t-il le jour ou vous-même aurez à revendre le bien ?

L’effet s’estompe t-il avec le temps ?

La réputation de la maison aura-t-elle baissé ou est-ce que les effets se cumulent si vous vendez au bout de trois ans parce que vous divorcez ?
Pur hasard certes ou maison maudite ? Quel sera le ressenti des nouveaux acheteurs ? Bonne ou mauvaise énergie dans cette maison ?

Acheter une maison est pour y vivre des événements heureux.
L’idée qu’il y ait pu s’y produire de tels événements ne gâcherait-elle pas ce paradis, ce sanctuaire ?

Nous avons vu que les avis pouvaient diverger sur le sujet.

De vraies questions de droits se posent 

Mais ce n’est pas une simple question d’avis, il y a aussi des questions de droit

auxquelles il faut répondre.

En effet,

l’acquéreur pourrait-il considérer cet élément comme un vice caché

s’il n’en avait pas connaissance au moment de l’achat ?

Ou bien s’il l’avait su, aurait-il renoncé à l’acquisition ?
Aurait-il investi le même budget dans ce bien ?

Le vice cache est un élément qui empêche l’utilisation du bien, mais on va dire pour simplifier plutôt de façon structurelle.

Certes l’existence d’un décès, ce n’est pas un vice caché.

En effet, cela n’affecte pas la qualité du bâtiment en tout cas pas de façon structurelle.

En revanche, l’acheteur doit pouvoir prendre sa décision d’achat en ayant tous les éléments lui permettant de décider.

Et ça de façon consentie et éclairée.

Et s’agissant du DOL 

Du coup vient un autre principe de droit : le DOL
Rappelez-vous le dol repose justement sur le consentement éclairé de la personne, dans cas de l’acheteur.

Il y a trois catégories DOL

Il peut y a voir DOL par manœuvre, par le mensonge ou par le silence.

C’est à dire par omission volontaire.
Le DOL a pour objectif de vicier le consentement des personnes.

C’est-à-dire que si la personne avait eu connaissance de tous les éléments sa décision aurait été différente.
Dans notre situation on parle d’un aspect psychologique: c’est-à-dire la capacité/l’envie d’une personne de vivre dans un bien ayant connu un drame.
D’après ma hotline juridique, ce serait une situation dolosive, bien qu’il n’y ait pas encore de jurisprudence à ce sujet, en France.

D’ailleurs, au Québec, depuis la mise en place de cette information «obligatoire», les décisions récentes des tribunaux semblent confirmer ce positionnement et donnent raison aux acquéreurs, ce que nous avons vu plus haut.

Un autre principe de droit : votre devoir d’information

qui fait partie intégrante de votre métier.
Je vous le rappelle votre devoir de conseil et d’information ne s’arrête pas à celui qui vous a mandaté.

Mais s’étend à toutes les personnes parties prenantes de la vente.
C’est-à-dire le vendeur et l’acquéreur.

Plusieurs facteurs entrent en jeu dans l’estimation de ces biens

Donc pour déterminer l’impact réel sur le prix il faudra tenir compte de plusieurs éléments

J’ai pu constater qu’un bien peut facilement perdre de 10% jusqu’à 70% de sa valeur en fonction de :

–  son histoire,
– l’ intensité ou de l’ancienneté du décès,
– potentiels événements successifs
– la réputation du bien et de la médiatisation qu’il en a été faite.
Les délais de vente sont clairement rallongés.

Certains biens ne trouveront jamais preneurs et finiront rasés ou abandonnés.

Une seule fois on a vu le bien prendre de la valeur parce que le propriétaire assassiné était une célébrité.

Ces biens sont considérés comme des biens avec défaut

C’est le panel de clients capables d’acheter de tels biens qui va en déterminer le prix.

Qu’on le veuille ou non cela ne fait strictement rien à certains d’investir dans des biens de l’horreur, mais d’autres n’achèteront jamais ce type de bien ou y consentiront si le prix est moindre.

Avoir la bonne approche en résumé

La bonne approche serait de dévoiler au minimum les morts violentes et les suicides et donc d’en informer les acquéreurs, sans attendre le compromis.

Si vous ne le faites pas, bien qu’il n’y ait pas de jurisprudence en France à ce jour, l’acquéreur pourrait vous le reprocher et vous en vouloir amèrement, pensez à votre réputation.

Et il se peut qu’il puisse en plus faire jouer cette situation dolosive en sa faveur.
Si le DOL est reconnu, ayez conscience que cela entraînerait la nullité de la vente.
Gardez en tête qu’un acquéreur lorsqu’il achète doit le faire de façon éclairée et consentie.
Or, ce genre d’information pourrait complètement remettre en question son intention d’achat.

 

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